Il mercato delle locazioni osservato attraverso i territori del golf
Nel settore immobiliare esistono professionisti capaci di leggere il mercato andando oltre il dato statistico, interpretandone l’evoluzione sociale, economica e culturale. Tra questi figura certamente Paolo Di Leonardo, manager di riferimento nel mondo delle locazioni, che da anni osserva con una visione ampia e profondamente orientata alla consulenza l’evoluzione del mercato delle locazioni nel golf e del patrimonio immobiliare italiano.
In questa nuova tappa della rubrica 9 Buche con…, abbiamo scelto di affrontare un tema spesso poco esplorato nel mondo del golf: il mercato delle locazioni nel golf, analizzandone le dinamiche, le opportunità e le prospettive di sviluppo.
Quanto incide il turismo golfistico sulla domanda di affitti? Esiste davvero un valore immobiliare legato ai comprensori golfistici? Quali prospettive attendono investitori e proprietari nei prossimi anni?
Ne è nata una conversazione ricca di spunti che mette al centro non soltanto l’immobile, ma il valore del territorio, la qualità della gestione e quella che Paolo Di Leonardo definisce efficacemente un “lifestyle package”, capace di trasformare un golf club in un vero ecosistema territoriale.
Buca 1 : Il turismo del golf e il mercato delle locazioni
Negli ultimi anni il turismo del golf ha assunto un ruolo sempre più importante nell’offerta turistica italiana. Dal tuo osservatorio, quale impatto sta producendo sul mercato delle locazioni nelle destinazioni che ospitano golf club e golf resort?
Paolo Di Leonardo: Il golf fa parte dell’offerta turistica delle destinazioni che ambiscono ad attrarre la domanda turistica a maggior valore. Tuttavia, l’impatto sulle locazioni va letto in modo più ampio rispetto alla sola domanda turistica.
Infatti il golf è il punto di partenza di un ecosistema che, in un’espressione, possiamo definire lifestyle package: un insieme di qualità ambientale, servizi, cura del territorio, relazioni esclusive e benessere abitativo. Chi sceglie di soggiornare o vivere in un golf club chiede un contesto organizzato e ben mantenuto, caratterizzato da tranquillità, riservatezza ed attenzione agli spazi comuni.
Per questo, nelle località dove il golf è gestito come infrastruttura territoriale e non solo come impianto sportivo, la domanda locativa, sia turistica sia residenziale, tende ad essere più qualificata. Ne deriva una maggiore capacità di attrarre ospiti con permanente più lunghe e una spesa media maggiore.
Buca 2 : Il valore della destagionalizzazione
Uno degli elementi distintivi del turismo golfistico è la capacità di generare flussi anche nei mesi di primavera e autunno. Quanto incide questa destagionalizzazione sulla domanda di locazioni e sulla redditività degli immobili?
Paolo Di Leonardo: La destagionalizzazione è fondamentale per aumentare la generazione di valore degli investimenti immobiliari e questo si intuisce facilmente. Tuttavia, la sua importanza non è limitata alla sola redditività immediata.
La continuità dei flussi turistici contribuisce a mantenere vivi i servizi, le attività e le iniziative del golf club, rafforzandone l’attrattività complessiva.
A mio parere, il valore degli investimenti immobiliari nei golf club si massimizza quando riesce a trasformarsi in un luogo vissuto dodici mesi all’anno attraverso eventi, attività sociali, iniziative culturali ed esperienze capaci di coinvolgere anche chi non è praticante.
Buca 3 :La geografia del golf in Italia
Quali territori stanno mostrando oggi le dinamiche più interessanti? Le aree dei laghi, la Toscana, Roma, la Sicilia e la Sardegna presentano caratteristiche differenti dal punto di vista del mercato delle locazioni?
Paolo Di Leonardo: L’Italia offre scenari molto diversi tra loro. Hai citato brand territoriali capaci di attrarre una domanda internazionale grazie ad una forte identità legata al paesaggio, alla cultura, all’enogastronomia e alla qualità della vita.
Più che stilare una classifica di territori, credo sia importante valutare la capacità di ciascuna destinazione di costruire un ecosistema coerente, riconoscibile e durevole nel tempo. Il mio punto di vista è che il valore non derivi soltanto dalla presenza del campo da golf ma dalla qualità complessiva dell’esperienza che il territorio è in grado di offrire.
In generale, dal 2021 ad oggi abbiamo notato un rialzo diffuso dei canoni di locazione in tutta Italia, con incrementi marcati al nord e nelle città più importanti. Tuttavia, per valutare correttamente un investimento immobiliare, la rendita va rapportata al capitale investito. In questo senso, aree del sud possono risultare molto interessanti: è vero che i canoni medi sono inferiori al nord, ma è altrettanto vero che il capitale necessario per acquistare l’immobile è notevolmente inferiore. Il rendimento quindi è potenzialmente maggiore.
Buca 4 – Il golf crea valore immobiliare?
Dal tuo osservatorio, la presenza di un golf club rappresenta un elemento capace di incidere sul valore e sull’attrattività del patrimonio immobiliare circostante oppure il mercato italiano non riconosce ancora pienamente questo fattore?
Paolo Di Leonardo: Si, ma non in modo automatico.
La presenza di un golf club crea il contesto per attrarre la domanda di immobili premium. L’acquirente di questa tipologia di immobili, infatti, non compra semplicemente un alloggio ma quello che ho definito lifestyle package, l’insieme di caratteristiche esclusive che un golf club sa offrire.
Quindi non è solo il campo da golf in sé a creare valore, ma è il sistema che si sviluppa attorno ad esso. Il golf è l’elemento che rende possibile la nascita di questo ecosistema.
Se il club riesca a mantenere nel tempo elevati standard di gestione, reputazione e qualità dell’esperienza offerta, il beneficio si riflette sull’attrattività del patrimonio immobiliare circostante.
Buca 5 : Affitti brevi e nuove regole
Le recenti modifiche normative sugli affitti brevi stanno cambiando le strategie dei proprietari. Chi possiede immobili nelle destinazioni golfistiche e nei contesti turistici di pregio sta modificando il proprio modello di gestione? Quali scenari intravedi per il prossimo futuro?
Paolo Di Leonardo: Le recenti evoluzioni normative hanno lo scopo di spingere verso la gestione professionale anche delle strutture che non hanno carattere di impresa.
Nei contesti golfistici e nelle destinazioni di pregio, la tutela dell’immobile nel lungo periodo e l’attenzione alla qualità degli ospiti tendono a prevalere rispetto alla semplice massimizzazione dell’occupazione.
Nel prossimo futuro mi aspetto la creazione di nuovi modelli di fruizione degli alloggi che integrino affitti brevi e soggiorni di media durata, con formule ibride capaci di adattarsi sia al turismo sia ai nuovi lavoratori da remoto.
Buca 6 : I limiti del “fai da te” nel segmento premium
Negli ultimi anni il quadro normativo e fiscale delle locazioni è diventato estremamente articolato. Quanto può essere rischioso oggi gestire autonomamente un immobile di pregio senza un adeguato supporto professionale? Quali sono gli errori che riscontri più frequentemente, sia nella gestione sia nel corretto posizionamento dell’immobile sul mercato?
Paolo Di Leonardo: Il rischio maggiore, soprattutto nel segmento premium, è pensare che un immobile di pregio si valorizzi da solo.
La gestione immobiliare richiede competenze trasversali che spaziano dagli aspetti tecnici a quelli normativi e fiscali, fino a quelli commerciali e relazionali. Un errore di posizionamento, ad esempio, può compromettere la redditività dell’investimento per molto tempo e correggere l’errore in corsa è molto difficile.
Un altro errore comune è concentrarsi esclusivamente sulle caratteristiche dell’immobile trascurando il racconto del contesto. Chi sceglie questa tipologia abitativa, non cerca soltanto una casa, ma un’esperienza e uno stile di vita coerenti con le proprie aspettative.
Buca 7 : La nuova professionalità delle locazioni
Oggi la gestione delle locazioni di fascia alta richiede competenze sempre più specialistiche. Quanto contano formazione continua, preparazione tecnica, capacità consulenziale e aggiornamento costante nella crescita di questa nuova figura professionale dedicata alla tutela e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare?
Paolo Di Leonardo: Le figure che ruotano nel mondo delle locazioni stanno vivendo una profonda evoluzione, oggi evidente ma in corso già da anni.
Non basta più saper redigere un contratto o pubblicare un annuncio. Occorre implementare modelli di gestione in grado di posizionare correttamente l’immobile, mantenerne la capacità di generare rendita nel tempo e tutelarla da eventi avversi.
Il bravo professionista oggi è presente lungo tutto il ciclo dell’investimento: nella scelta dell’asset, nella sua valorizzazione, nella tutela della rendita. La capacità consulenziale, cui fai riferimento, deve avere lo scopo di prendere decisioni consapevoli. La formazione continua è quindi indispensabile per operare con credibilità.
Buca 8 :Investire vicino ai campi da golf
Sempre più investitori guardano agli immobili situati nelle vicinanze dei golf club come un’opportunità di valorizzazione e redditività. Quali aspetti consiglieresti di valutare prima di investire?
Paolo Di Leonardo: Il mio consiglio è guardare oltre l’immobile.
Bene guardare la qualità della casa, ma attenzione a non trascurare la qualità dell’ecosistema che la circonda. Prima di investire quindi è opportuno analizzare la gestione del golf club, la presenza di iniziative, dei servizi offerti e la capacità del territorio di attrarre presenze durante l’intero anno.
Il golfista turista, o anche chi ama risiedere in un golf club, ricerca certamente la vicinanza al campo ma guarda anche al comfort, privacy, servizi, wellness, coltivare relazioni e possibilità di vivere esperienze complementari.
In un’espressione, cerca un luogo in cui star bene, non semplicemente un luogo da cui raggiungere il tee della buca uno.
Buca 9 : Uno sguardo al futuro
Guardando ai prossimi cinque-dieci anni, quale ruolo potranno avere i territori del golf nell’evoluzione del mercato immobiliare italiano? Si tratta di una nicchia destinata a crescere o di un patrimonio ancora in parte sottovalutato?
Paolo Di Leonardo: Viviamo un’epoca in cui le persone attribuiscono un valore crescente al contesto in cui vivono. Tranquillità, sicurezza, qualità ambientale, relazioni e benessere stanno assumendo un peso sempre maggiore nelle scelte abitative.
I comprensori golfistici possiedono per loro natura queste caratteristiche. Per questo ritengo che il loro futuro non dipenderà soltanto dell’aumento del numero di golfisti, ma dalla capacità di proporsi come luoghi di vita, di relazione e di qualità del tempo.
La vera opportunità sarà trasformare il golf da infrastruttura sportiva a motore di comunità e di qualità territoriale. A mio parere, un golf club potrà dire di aver raggiunto la piena maturità quando sarà desiderato da chi non pratica il golf.”
Il mondo del golf non è fatto soltanto di campi da gioco. È un sistema complesso nel quale turismo, immobiliare, servizi, gestione e qualità della vita si influenzano reciprocamente.
Con questa conversazione Paolo Di Leonardo ci invita a osservare i territori del golf attraverso una prospettiva diversa: quella delle locazioni, della tutela del patrimonio e della capacità di costruire valore nel tempo.
È proprio questo lo spirito di 9 Buche con…: mettere attorno allo stesso tavolo professionisti provenienti da settori differenti, affinché ciascuno possa offrire una chiave di lettura utile a comprendere l’evoluzione dei comprensori golfistici italiani.
Per IMMOBILGOLF, creare questo dialogo significa contribuire a una cultura del golf che guarda oltre il fairway, valorizzando le competenze, le esperienze e le visioni di chi ogni giorno opera in questo ecosistema.
Ringraziamo Paolo Di Leonardo per aver condiviso con noi la sua esperienza e il suo punto di vista, certi che questa conversazione offrirà spunti di riflessione a proprietari, investitori, professionisti del real estate e operatori del settore. 
A.G.
