Casa ai figli: opportunità, rischi e regole della donazione indiretta

Prosegue il percorso con gli avvocati Luigi Ferrajoli e Francesco Ferrajoli dedicato ad una gestione consapevole e strategica del patrimonio immobiliare, con uno sguardo alle scelte che accompagnano le famiglie nei momenti più rilevanti.  Dopo aver approfondito le recenti novità sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, affrontiamo ora un tema molto attuale: il sostegno dei genitori all’acquisto della casa dei figli. Uno strumento sempre più utilizzato nel passaggio generazionale, che richiede attenzione ai profili civilistici e fiscali, tra vantaggi, criticità ed accorgimenti utili ad evitare futuri problemi successori. Nel contributo che segue,gli avvocati Luigi Ferrajoli e Francesco Ferrajoli ne analizzano caratteristiche ed implicazioni, offrendo un’analisi chiara, orientata alla pratica.

La donazione indiretta genitore-figlio per l’acquisto di un immobile

di Luigi Ferrajoli e Francesco Ferrajoli Avvocati tributaristi, esperti in wealth management

La prassi familiare di sostenere economicamente i figli nell’acquisto di un immobile configura frequentemente una fattispecie di donazione indiretta, istituto che si colloca nell’alveo delle liberalità non donative disciplinate dall’art. 809 c.c. Tale disposizione estende infatti alle liberalità diverse dalla donazione formale alcune norme proprie della donazione, in quanto compatibili, con particolare riferimento alla tutela dei legittimari e alla riduzione.

La donazione indiretta si realizza quando l’arricchimento del beneficiario non deriva da un contratto di donazione tipico (art. 769 c.c.), bensì da un diverso negozio giuridico, utilizzato quale strumento per perseguire un fine liberale. Un chiaro esempio è quello di un genitore che fornisce al figlio le risorse finanziarie necessarie per acquistare un immobile, determinando un incremento patrimoniale in capo a quest’ultimo senza un corrispettivo.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale operazione può assumere diverse configurazioni:

• pagamento diretto del prezzo al venditore da parte del genitore;
• erogazione di somme al figlio, vincolate all’acquisto dell’immobile;
• intestazione diretta dell’immobile al figlio con provvista fornita dal genitore.

In tutte queste ipotesi, l’elemento qualificante è la sussistenza dell’animus donandi.

A differenza della donazione tipica, che richiede la forma dell’atto pubblico a pena di nullità (art. 782 c.c.), la donazione indiretta non è soggetta a tale requisito, poiché si perfeziona attraverso il negozio-mezzo (ad esempio, il contratto di compravendita immobiliare). Tuttavia, resta necessario che l’atto utilizzato sia valido ed efficace secondo le proprie regole formali.

Nel contesto immobiliare, la compravendita dovrà comunque essere stipulata per atto pubblico o scrittura privata (art. 1350 c.c.), ma la liberalità sottostante non richiede una forma autonoma.

La qualificazione come donazione indiretta può rilevare in sede successoria e fiscale. La prova dell’intento liberale può risultare complessa e viene generalmente desunta da elementi presuntivi, quali:

• la sproporzione tra le capacità economiche del figlio e il valore dell’immobile;
• la provenienza delle somme;
• eventuali dichiarazioni rese nell’atto notarile.

La giurisprudenza ha più volte affermato che l’indagine deve essere condotta caso per caso, valorizzando il collegamento funzionale tra il finanziamento e l’acquisto.

Le donazioni indirette sono soggette, ai sensi dell’art. 809 c.c., alle norme sulla collazione (artt. 737 ss. c.c.) e sulla riduzione delle donazioni lesive della legittima (artt. 553 ss. c.c.), ove ne ricorrano i presupposti.

In particolare:

• il figlio beneficiario potrà essere tenuto a conferire in collazione il valore della liberalità ricevuta;
• gli altri legittimari potranno agire in riduzione qualora la liberalità ecceda la quota disponibile.

È quindi fondamentale, in sede di pianificazione patrimoniale, considerare l’impatto di tali operazioni sugli equilibri successori.

Sul piano fiscale, le donazioni indirette relative all’acquisto di immobili possono beneficiare di un regime agevolato. In particolare, l’art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. n. 346/1990 (che confluirà nel nuovo Testo Unico a partire dal 2027) prevede che non siano soggette all’imposta sulle donazioni le liberalità indirette collegate ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari, purché tali atti siano soggetti a imposta di registro o IVA. Resta tuttavia essenziale che la liberalità risulti dall’atto, al fine di evitare contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

In conclusione, la donazione indiretta rappresenta uno strumento ampiamente utilizzato per il trasferimento intergenerazionale della ricchezza immobiliare. La sua flessibilità formale si accompagna, tuttavia, a rilevanti implicazioni sul piano successorio e fiscale.

Una corretta strutturazione dell’operazione – preferibilmente con esplicitazione nell’atto notarile della provenienza delle somme e della finalità liberale – consente di ridurre il rischio di futuri contenziosi e di garantire maggiore certezza giuridica agli interessati.